/ 19 آبان 1397 / بدون دیدگاه / در یادداشت‌ها / توسط صادق رئیسی‌کیا

داوری در معاملات املاک

داوری در معاملات املاک امروزه بیش از پیش مورد توجه افراد قرار گرفته است. زیرا روزانه هزاران معامله در زمینه های مختلف در حوزه املاک ایران انجام می شود که اگر بنا باشد حل و فصل اختلافات و دعاوی مربوط به آنها صرفاً به دادگاه ها و شوراهای حل اختلاف، محول گردد دستگاه قضایی و مردم با یک وضعیت پیچیده و زیانبار، مواجه خواهند گردید.

در این نوشتار، کلیاتی، پیرامون وضعیت سابق و کنونی داوری در معاملات املاک، مطرح کرده ام که آگاهی از آنها را به عنوان مقدمه طرح مباحث تکمیلی (که بزودی طی چندین نوشتار، ارائه خواهد شد) ضروری می دانم.

داوری در قراردادهای املاک

قراردادهای حوزه املاک، در عین آنکه پرشمار هستند از تنوع زیادی نیز برخوردار می باشند. قراردادهای اجاره، رهن و اجاره، پیش فروش، پیش خرید، مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای مرتبط با حوزه املاک به شمار می روند.

پرتعدادترین معاملات املاک، مربوط به قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی و تجاری و اداری آموزشی و ….است و قراردادهای خرید و فروش ملک، در ردیف دوم از پرتعدادترین معاملات ملکی، قرار می گیرند.

قراردادهای مشارکت در ساخت نیز به لحاظ تعداد معاملات ملکی در ردیف سوم قرار می گیرد.

قراردادهای پیش فروش ساختمان البته، برابر قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۹۳ دارای قواعد خاص خود شده است.

برابر ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیشفروش ساختمان و هر گونه قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن اولاً بایستی با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، صورت گیرد .

ثانیاً بایستی قرارداد تنظیمی، در سند مالکیت ملک مورد نظر نیز ثبت شود و خلاصه آن به اداره ثبت اسناد و املاک محل، ارسال گردد.

اما از آنجا که به هر صورت هنوز بخشی از قراردادهای پیش فروش ساختمان با عناوین و اشکال دیگری در بنگاه های املاک منعقد می گردد

می توان گفت چهارمین دسته از معاملات پرکاربرد ملکی در بنگاه های املاک، قراردادهای مرتبط با پیش فروش یا پیش خرید ساختمان است.

به هر حال، حجم و تنوع معاملات ملکی به اندازه ای است که می توان گفت بسیاری از اختلافات و دعاوی مطرح در مراجع قضایی، مربوط به انواع معاملات املاک است.

این دعاوی و اختلافات، تحت قوانین مختلف از جمله قانون موجر و مستاجر، قانون تملک آپارتمانها، قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی در دادگاهها، دادسراها و شوراهای حل اختلاف، مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.

اعتبار داوری در معاملات املاک

در عین حال با توجه به اینکه در تمامی این معاملات، هیچ منع قانونی برای ارجاع حل اختلاف به داور، وجود ندارد بنابراین داوری می تواند یکی از شیوه های موثر حل و فصل اختلافات متنوع و پرتعداد ملکی باشد.

لذا درج شرط داوری در معاملات ملکی و ارجاع اختلافات ملکی به داوری و نهایتا رسیدگی و صدور رای داوری در معاملات ملکی، برابر قوانین جاری کشور دارای اعتبار قانونی است .

رای داور اگر با رعایت شرایط قانونی لازم صادر شده باشد همچون آرای صادره از دادگاه ها معتبر است و قابلیت اجرا دارد.

نقش مشاوران املاک در توسعه نهاد داوری

نقش سنتی مشاوران املاک (واسطه انجام معامله بودن) در عصر حاضر، دچار تغییرات زیادی شده است.

امروزه نقش مشاوران املاک تا سطح یک تنظیم کننده مهم در بازار مسکن و ملک و حتی یک عامل مهم در تعیین قیمت و ارزش املاک، ارتقاء یافته است .

فلذا می توان گفت کارکرد و نقش بنگاههای املاک، امروزه فراتر از “واسطه انجام معامله بودن” است.

هر یک از واحدهای صنفی که تحت عنوان مشاوران املاک، فعالیت می کنند و اتحادیه صنفی مشاوران املاک هر شهرستان و استان و در نهایت اتحادیه کشوری املاک، امروزه علاوه بر واسطه گری در انجام معاملات ملکی، به پایگاه‌ های مهم داده املاک و پایگاه داده معامله گران املاک، تبدیل شده است.

و به ایفای نقش حتی در زمینه مشاوره شهرداری و ثبتی درباره املاک منطقه خود نیز ورود کرده اند.

مشتریان بنگاه‌های املاک، امروزه فراتر از واسطه‌گری در انجام معاملات، انتظار کارآمدی از بنگاه های املاک را دارند.

هر چند که قانوناً بنگاه املاک، پس از انعقاد قرارداد،نقش دیگری در روابط طرفین ندارد

اما در عمل ملاحظه می شود که مردم و مشتریان، حتی انتظار دارند مشاوران املاک در مورد شخصیت و اخلاق شهروندی همسایگان نیز اطلاعات درست و صادقانه به مشتریان ارائه نمایند.

امروزه انتظار می رود بنگاه های املاک در اعتبارسنجی معامله گران، احراز صحت و اصالت اسناد، احراز صحت اطلاعات ثبتی و میدانی راجع به املاک نیز مسلط و قابل اعتماد باشند .

همچنین به نظامات خاص شهرداری و ثبتی مربوط به منطقه خود و ریش سفیدی و داوری در حل اختلاف ناشی از معاملات منعقده در بنگاه املاک هم مسلط باشند.

غرضم از بیان نکات یادشده در بالا این بود که از نقش و کارکرد بنگاه های املاک و مشاوران املاک می توان برای ترویج داوری و تحکیم نهاد داوری در معاملات املاک، بهره گرفت.

فلذا معتقدم با تقویت دانش و آگاهی مشاوران املاک و بنگاه های املاک در زمینه داوری، می توان تعارضات و اختلافات ملکی را در موارد بسیاری از طریق آنان مدیریت و حل و فصل کرد.

حضور کارشناسان حقوقی و وکلای دادگستری مسلط به داوری در اتحادیه صنف املاک و در کنار مشاوران املاک خواهد توانست این هدف را به شکل موثرتر و کم هزینه تر، قابل دستیابی نماید.

داوری در معاملات املاک از دیدگاه قوانین ایران

در پی تصویب قانون جدید آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در سال ۱۳۷۹ داوری به عنوان یکی از روش های حل اختلاف مورد حمایت و توجه بیشتری از سوی قانونگذار ایران قرار گرفت.

همچنین بنا به تاکیداتی که در قوانین برنامه پنج ساله پنجم و ششم توسعه و سیاست‌های قضایی کلان کشور برای تقویت نهاد داوری شد داوری در اختلافات و معاملات املاک نیز مورد توجه روز افزون مردم و فعالان اقتصادی، قرار گرفته است.

اکنون اتحادیه های مشاوران املاک در سراسر کشور و مشاوران املاک در همه جای ایران به درج شرط داوری در قراردادهای معاملات املاک، اهتمام ورزیده و در فرمت قراردادهای ملکی که به وسیله مشاوران املاک، تنظیم می‌شود عموماً ارجاع اختلاف به داوری، درج شده است.

علاوه بر این، به موجب ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، مقرر شده است که کلیه اختلافات ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان به هیات داوران ارجاع و از طریق داوری، حل و فصل گردد.

بدین ترتیب، رسیدگی به اختلافات و دعاوی ملکی با ارجاع دعوی و اختلاف به داوری، به طور روزافزون، گسترش یافته است.

لزوم ساماندهی وضعیت داوری در معاملات املاک

در این بین، آنچه که مورد غفلت قرار گرفته است لزوم ارتقاء دانش و آگاهی های تخصصی اتحادیه های صنفی مشاوران املاک، اتحادیه کشوری مشاوران املاک، بنگاه های املاک و مشاوران املاک است.

که نسبت به ماهیت داوری، الزامات و بایسته های داوری در معاملات املاک، چگونگی انتخاب داور در معاملات املاک و بایسته های آن، ابلاغ اوراق داوری، چگونگی رسیدگی به اختلافات ملکی از طریق داوری، چگونگی صدور حکم و ابلاغ و اجرای رای داوری صورت گرفته است.

هدف از این نوشتار، توجه به این مهم و تلاش در جهت ارتقا سطح دانش دست‌اندرکاران داوری در معاملات املاک است.

در نوشتارهای آتی، به سهم خود، خواهم کوشید با ارائه نکات‌ و آموزش های کاربردی، انجام داوری های صحیح در معاملات املاک و صدور احکام مستحکم داوری در معاملات ملکی، ترویج و تقویت شود.

بی گمان، استحکام داوری در معاملات املاک که بلحاظ فراوانی و تنوع معاملات در کشور، سهم بزرگی از داد و ستدها را به خود اختصاص داده است

خواهد توانست اعتماد عمومی به نهاد داوری را در نظام صنفی و اجتماعی ایران نیز افزایش دهد.

بایسته های ترویج داوری در معاملات املاک

۱- آشنایی مشاوران املاک با مبانی و الزامات قانونی داوری در معاملات املاک.

۲- توجه به انعقاد قراردادهای صحیح داوری یا درج یک شرط دقیق و صحیح داوری در قراردادهای املاک

۳- انتخاب داور یا هیات داوران کارآمد و متخصص در زمینه داوری املاک.

۴- استفاده از کارشناسان حقوقی و وکلای دادگستری مسلط به امور داوری برای انجام داوری یا ارائه مشاوره های تخصصی و حقوقی به مشاوران املاک در زمینه داوری.

۵- برگزاری دوره ها و کارگاه های آموزش داوری در معاملات املاک برای اعضای هیات مدیره و نیز اعضای اتحادیه صنف مشاوران املاک

۶- توجه به دقت و صحت در ابلاغ اوراق داوری از جمله رای داور با توجه به اینکه این مساله در پیشبرد مطلوب فرایند داوری، مهم و موثر است.

۷- انجام داوری های دقیق و صحیح مبتنی بر توافقات و قراردادهای فیمابین طرفین اختلاف و قوانین کشور.

ترجمه مطلب به زبان‌های دیگر: