صدور دستور تخلیه توسط داور

صدور دستور تخلیه توسط داور

در این نوشتار به بررسی امکان توافق طرفین در قرارداد اجاره به صدور دستور تخلیه توسط داور،صلاحیت داور در رسیدگی به دعاوی مربوط به قرارداد اجاره و روابط استیجاری بین موجر و مستاجر و صلاحیت دادگاه و شورای حل اختلاف در صدور دستور تخلیه می پردازیم.

صلاحیت داور در رسیدگی به دعاوی مربوط به قرارداد اجاره:

با توجه به توافق محور بودن داوری و به استناد مواد ۴۵۴ و ۴۹۶ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی طرفین قرارداد اجاره می توانند در موقع تنظیم اجاره نامه حل و فصل دعاوی و اختلافات احتمالی مربوط به روابط استیجاری خود را را به مرجع داوری ارجاع دهند.

با توجه به مزیت های داوری و رسیدگی سریع و باصرفه از نظر زمانی و هزینه های دادرسی در آن، قبول تعیین داوری و درج شرط داوری در قراردادهای اجاره از جانب اتحادیه های املاک هم مورد استقبال قرار گرفته و در قراردادهای اجاره مورد استفاده قرار می گیرد.

از جمله اختلافاتی که بین موجر و مستاجر در روابط استیجاری به وجود می‌آید عبارتند از:

تخلیه مورد اجاره، پرداخت اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف ،خسارات وارده به ملک، تسویه قبوض آب برق و انشعابات، استرداد مبلغ ودیعه و خسارت تاخیر تادیه آن، خسارات دادرسی و … هستند که داور صلاحیت رسیدگی به آنها را دارد.

بنابر این ارجاع اختلافات ناشی از قرارداد اجاره به داوری منع قانونی ندارد و رای داور در این باره توسط دادگاه صالح به اجرا در می آید.

توافق طرفین در قرارداد اجاره به صدور دستور تخلیه توسط داور:

در صورتی که در مورد تخلیه مورد اجاره اختلافی پیش بیاید و داور مطابق قرارداد که شرط داوری در آن درج شده است به موضوع رسیدگی کند و رای صادر کند اگر طرفین اعتراضی به رای داور نداشته باشند و آن را قبول کنند در این مرحله با درخواست ذینفع مبنی بر اجرای رای داوری از اجرای احکام دادگاه محل وقوع مورد اجاره و صدور اجراییه، اختلاف مزبور عملاً حل و فصل خواهد شد.

سوالی که در اینجا پیش می آید این است که:

آیا داور صلاحیت صدور دستور تخلیه را دارد؟

مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صدور دستور تخلیه صرفاً در صلاحیت مرجع قضایی صالح می باشد.

با توجه به مطالبی که بیان کردیم می توان چنین استنباط کرد که با وجود این که داور از رسیدگی به دعاوی مربوط به قرارداد اجاره و روابط استیجاری منع نشده است و حتی می‌تواند در خصوص تخلیه عین مستاجره هم رای صادر کند و از طرفی دانستیم که قانوناً صدور دستور تخلیه در صلاحیت مراجع قضایی است پس می توان گفت که:

 رای داور وصف دستور تخلیه ندارد و تنها در مورد اختلاف بر سر تخلیه،رسیدگی و رای صادر می کند و در نهایت پس از درخواست ذینفع مبنی بر اجرای رای داور از دادگاه، دادگاه همراه با صدور اجراییه برای رای داوری، دستور تخلیه عین مستاجره را هم بر اساس رای داور صادر می کند.

اداره کل حقوقی قوه قضاییه هم در مقام تایید این استدلال در نظریه  شماره : ۷/۱۴۰۰/۵۳۰ به شماره پرونده : ۱۴۰۰-۱۳۹-۵۳۰ به تاریخ : ۱۴۰۰/۰۶/۱۶ چنین مقرر کرده است:

۱-در صورتی که داور بر اساس شرط داوری مندرج در قرارداد اجاره مجاز به صدور دستور تخلیه باشد، آیا اجرای این دستور مستلزم گذشت بیست روز از تاریخ ابلاغ و صدور اجراییه است یا این‌که بلافاصله پس از صدور دستور اجرای آن امکان‌پذیر است؟

۲- در صورتی که قائل به صدور اجراییه باشیم، صدور اجراییه و اجرای دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است یا دادگاه؟

۳- با توجه به این‌که به موجب ماده ۴۹۰ قانون آیین دادسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ دعوای ابطال رأی داور باید در دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوی را دارد مطرح شود، چنانچه نسبت به صدور دستور تخلیه توسط داور دعوای ابطال رأی داور مطرح شود، رسیدگی به این دعوی در صلاحیت دادگاه است یا شورای حل اختلاف.

با توجه به مواد ۴۵۴ و ۴۹۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، ارجاع اختلافات ناشی از قرارداد اجاره از جمله تخلیه عین مستأجره به داوری منعی ندارد و داور می‌تواند طبق مقررات رسیدگی و رأی خود را در خصوص تخلیه عین مستأجره صادر کند که رأی مذکور طبق مقررات قانونی توسط دادگاه صالح اجرا می‌شود.

اما رأی داور وصف دستور تخلیه ندارد؛ زیرا مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ صدور دستور تخلیه صرفاً توسط مرجع قضایی صالح امکان‌پذیر است.

 در ماده ۴۹۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ رسیدگی به دعوای ابطال رأی داور در صلاحیت دادگاه عمومی (حقوقی) قرار داده شده و شورای حل اختلاف طبق ماده ۱ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ مشمول تعریف دادگاه نیست؛ بنابراین در هر حال رسیدگی به دعوای ابطال رأی داور در صلاحیت دادگاه عمومی است. همچنین اهمیت نظارت قضایی بر رأی داوری ایجاب می‌کند که اجرا و ابطال رأی داوری در اختیار دادگاه باشد نه شورای حل اختلاف.

بنابراین امکان توافق طرفین قرارداد اجاره به صدور دستور تخلیه به صورت مستقیم توسط داور وجود ندارد.

ولی امکان توافق طرفین اجاره به رسیدگی داوری در دعاوی و اختلافات ناشی از قرارداد اجاره از جمله اختلاف بر سر تخلیه مورد اجاره قانونی است ولی دستور اجرای آن در صلاحیت دادگاه می باشد.

صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف در رسیدگی به دعوای ابطال رای داوری در خصوص تخلیه مورد اجاره:

در صورتی که یکی از طرفین داوری به صدور رای داور در مورد تخلیه عین مستاجره (مورد اجاره) اعتراض داشته و تقاضای ابطال رای داوری را کند در این صورت با توجه به اینکه مطابق قانون آیین دادرسی مدنی دعوای ابطال رای داور باید در دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد مطرح شود رسیدگی به دعوای ابطال رای داوری در مورد تخلیه مورد اجاره نیز باید در دادگاه مطرح شود نه در شورای حل اختلاف. بنابراین شورای حل اختلاف مطابق قانون صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال رای داوری را ندارد و در هر حال رسیدگی به دعوای مزبور در دادگاه انجام می شود حتی اگر دعوا از دعاوی باشد که در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

ایران داوری مرجع تخصصی داوری در ایران می باشد که آماده ارائه مشاوره حقوقی در خصوص داوری و قبول داوری در اختلافات و منازعات می باشد.

ترجمه مطلب به زبان‌های دیگر:

• تلفن تماس برای دریافت مشاوره و خدمات داوری: 02188321088 و 02188323279
• تلفن همراه برای طرح درخواست مشاوره و خدمات داوری: 09123836621 و 09122985077
• ایمیل برای طرح سوالات و درخواست ها و ارسال مدارک: irandavary@gmail.com
• تلفن همراه برای ثبت نام در دوره های آموزش داوری: 09059298683